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【视频回放】万科(000002)在深圳大梅沙总部召开2018年度业绩发布会

证券时报

2019年03月26日

  3月26日上午9:45,万科在深圳大梅沙总部召开2018年度业绩发布会。
  3月25日晚间,万科A(000002)披露年报,公司去年实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现净利润337.7亿元,同比增长20.4%;全面摊薄的净资产收益率(ROE)为21.7%,较2017年增加0.54个百分点,再创新高。
  根据分红派息预案,2018年度万科现金股利约为118.1亿元,以2018年末公司总股份数计算,每10股派送10.7元(含税)现金股息。
  以下是文字实录:
  【09:52】记者到达活动现场,等待公司高管们的到来。
  【10:01】本次参会的有:万科董事会主席郁亮;万科总裁兼首席执行官祝九胜;万科董事、执行副总裁、首席运营官张旭,万科执行副总裁、首席财务官孙嘉,万科董秘朱旭。
  【10:02】发布会现在开始,董秘朱旭介绍2018业绩情况。
  【10:03】董秘朱旭:合同销售达到6069.5亿元,同比增长了14.5%。营业收入增长了22.67%,权益净利润增长了20.4%。世界500强排在332位。
  【10:07】董秘朱旭:在手现金充足净负债率保持低位,继续保持行业领先的信用评级。持有货币资金1884.2亿元,远高于短期借款和一年内到期非流动负债的总和。负债率为30.9%,继续保持行业低位。
  【10:09】董秘朱旭:万科2018年开发业务销售6069.5亿元,增长14.5%。分区域看销售金额从高到低,依次是上海区域、北方区域、南方区域、中西部区域和其他。
  【10:13】董秘朱旭:公司2019年预计新开工面积3609.0万平方米;预计项目竣工面积3076.6万平方米。
  【10:14】董秘朱旭:万科强化质量与安全管控,巩固提升基本盘。将每年11月12日设立为万科安全生产日,一线公司月度自检,项目每周自检,万科和合作方每日巡查。
  【10:15】董秘朱旭:2018年坚持高质量投资,确保资源结构健康。获取项目227个,总规划建面4681.4万平方米,权益规划建面2490.2平方米,权益楼面地价5427元每平米。
  【10:16】董秘朱旭:项目资源满足持续发展需求。截至2018年末各类型储备总建面约1.55亿平米。其中在建总建面约9012.7万平米,规划中项目总建面约5936.2万平米。此外,参与旧改项目权益建面合计约347.7万平米。
  【10:16】董秘朱旭:2018年,万科物业实现营业收入98亿元,同比增长33%。
  【10:17】董秘朱旭:租赁住宅方面,覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
  【10:18】董秘朱旭:万科管理商业项目共计210余个,总建面超过1300万平方米。其中,以印力集团作为商业开发与运营平台,运营项目超过120个,遍布国内50多个城市,管理面积近1000万平。
  【10:19】物流仓储方面,万纬物流服务客户超600家。
  【10:21】董秘朱旭:2018年万科全面推进组织重建和事人匹配,打造事业合伙人组织。万科要打造矢量组织、冠军组织、韧性组织,全新构建总部三大中心,为员工创造更多复合发展机会;探索组织重建和事人匹配方案,实现合理的角色设置、人员结构和组织层级;完善奋斗者涌现、成长和激励机制,保持组织活力。
  【10:25】万科认为未来行业充满挑战和不确定性,经济下行压力并未消除,人口形势面临少子化挑战;住宅全面短缺时代已经结束,行业增速放缓;行业集中度上升,头部企业竞争更加激烈。
  【10:26】万科认为发展机遇依然存在,中国城市化进程仍在继续,房地产开发还会维持较大规模,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务,但企业转型也绝非易事。万科要基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。
  【10:26】下面开始问答环节。
  【10:26】提问:万科靠什么持续领跑行业?
  【10:28】祝九胜:行业既有机会又有行业集中度提升的挑战,万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重,不再在规模上做线性的比较。
  【10:34】祝九胜:探索的第一个方面是租赁,万科在07年探索租赁住宅,08年在广州为低收入家庭提供租赁方案。现在,万科租赁开业超过6万间。
  【10:34】祝九胜:探索的第二个方面是物流,第三块是传统的物业管理,开始管非自身开发的项目。
  【10:36】祝九胜:转型的路很艰难,但我们自己很坚定。先看客户需求,再看市场,欢迎大家给我们更多的指导,我们也一直在努力。
  【10:36】提问:万科新名词特别多,如何理解万科的转型?
  【10:36】郁亮:万科很让大家操心,说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司,内部讲话变成了公开的,造成了很多人的困扰。
  【10:37】郁亮:2012年判断进入白银时代,虽然没有黄金时代贵,但依然是贵金属。在白银时代启动转型,才会有充足的时间,等到青铜时代再转型就来不及了。
  【10:37】郁亮:我们从事转型的决心从来没有改变过。我们对白银时代的判断从来没有改变。
  【10:37】郁亮:2018年战略上做了小小修订,升级为城乡建设与生活服务商,不仅提供硬件,更提供服务。
  【10:39】郁亮:收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶,为未来的发展赢得坚实的基础。
  【10:37】郁亮:2012年判断进入白银时代,虽然没有黄金时代贵,但依然是贵金属。在白银时代启动转型,才会有充足的时间,等到青铜时代再转型就来不及了。
  【10:37】郁亮:我们从事转型的决心从来没有改变过。我们对白银时代的判断从来没有改变。
  【10:37】郁亮:2018年战略上做了小小修订,升级为城乡建设与生活服务商,不仅提供硬件,更提供服务。
  【10:39】郁亮:收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶,为未来的发展赢得坚实的基础。
  【10:43】提问:万科的用人观是怎样的?
  【10:43】郁亮:万科的大江大海计划不是海盗行动。
  【10:48】郁亮:万科没有办法拥有全部人才。大江大海计划先在内部找,然后吸纳社会上的优秀人才。万科更多主张从乙方挖人,因为他们更知道怎么把控质量,怎么更好的服务客户。所以,万科现在的大江大海计划一定不是2000年的海盗行动。
  【10:48】下一个问题:关于资产减值。
  【10:50】孙嘉:万科定期对项目进行减值测试,是否减值基于项目可变现情况,根据市场情况评估是否减值。
  【10:50】提问:关于万村计划的情况。
  【10:53】祝九胜:万村计划是我们在租赁住宅中的一种解决方案。以深圳为例,在城中村解决1000万人左右的居住需求。去年秋天,做了收敛聚焦的安排,出发点是让居住者住的更舒服,但涉及的利益方非常多。我们会谨慎处理已获取的房源,稳妥推进,尽快达到可出租的状态。
  【10:53】下一个问题:关于多元化。
  【10:54】郁亮:收敛聚焦不是不做其他业务了,不是砍树,是修剪调整。
  【10:55】提问:销售回款目标下调了吗?
  【10:55】张旭:每年不给自己定任务的,每天都是卖房的好日子,根据市场情况去努力。
  【10:58】提问:关于政策怎么看?
  【10:58】郁亮:我们在认真学习领导讲话,不去评价政策,认真应对。房住不炒很重要,踏踏实实做实业很重要。

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