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光大嘉宝(600622)—可推货值充裕或对地产结算提供支撑,长期受益于Reits推进预期

作者: 赵可,刘义,李洋,董浩,路畅
时间: 2019年04月15日
重要性: 一般报告
行业评级:
公司评级: 强烈推荐-A
相关股票代码: 600622
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摘要: 报告名称:光大嘉宝(600622)—可推货值充裕或对地产结算提供支撑,长期受益于Reits推进预期
研究员:赵可,刘义,李洋,董浩,路畅
报告类型:公司研究*点评报告
报告日期:20190415

行业/子行业:地产开发
公司名称及代码:光大嘉宝(600622)
投资建议:强烈推荐-A

【内容摘要】

盈利高增主要得益于地产业务结算大增叠加毛利率改善。公司营收/归母净利分别为47.6/8.8亿元,同比分别增长54%/62%,盈利高增主要得益于地产业务结转增加和综合毛利率提升。分结构看,1)房地产业务结算收入大致40亿(同比+62%),主要是梦之缘和前滩后院项目,毛利率提升7 PCT至40%,预计归母净利率13%左右,对应归母净利约5亿元(同比+90%左右);另外还有投资收益3亿贡献了较多净利润;2)不动产资管业务实现收入6.6亿元(同比+24%),毛利率下降4PCT至90%,预计净利率约41%(较17年下降7 PCT左右),51%股权对应归母净利约1.4亿元(同比+9%)。

房地产业务加快开发去化,可推货值充裕或对19年结算收入提供一定支撑。公司2018年在上海嘉定区安亭镇新增一个地产项目,权益比51%,计容建面10.9万方,楼面价1.55万元/平米,周边房价约3.3万元/平米,对应地价房价比47%。截至2018年底,公司未竣工计容约40万方(不考虑动迁房),上海/昆山占比大致六四开,未竣工货值约150亿;扣除已售未结、加上竣工未售(现房)部分,对应未售货值约160亿元,其中可推货值充裕(开工未售部分),对应梦之悦(正办理竣工备案)、梦之星等项目,且公司也在加快地产业务开发去化,这或对19年地产业务结算提供一定支撑。

A股首家房地产基金纯正标的,受益Reits推进预期。光大安石平台新增投资项目13个,对应增加管理规模78亿元,退出投资项目10个,对应减少管理规模99亿元。截至年底,平台在管规模471亿元(较17年底 -4%),分业态看商业/综合体/写字楼/住宅/其他占比分别为33%/ 28%/ 17%/ 8%/ 14%,代表项目有北京新光大中心/重庆观音桥大融城/上海静安大融城等。公司积极推进多元化融资,期内成功发行20亿PPN、6.5亿CMBN;同时也不断加强业务创新,光大安石平台的资产支持专项计划成功获批100亿规模,进一步提升公司“募投管退”闭环式资产管理的能力。公司作为A股首家房地产基金纯正标的,且背靠光大金控,具备显著的资金和资源优势,长期潜力大,尤其受益于不动产存量崛起和Reits推进预期。

维持“强烈推荐-A”投资评级。公司作为A股首家房地产基金纯正标的,且背靠光大金控,具备显著的资金和资源优势,长期潜力大,尤其受益于不动产存量崛起和Reits推进预期;另外,19年可推货值充裕或对结算收入提供一定支撑。公司地产开发业务权益净资产约57亿(61亿-4.2亿),未竣工货值150亿,32亿现房成本,预计未结货值约190亿,或带来近40亿增值,对应地产NAV=57+40≈100亿;不动产资管业务权益净资产4.2亿(8.24*51%),18年归母净利约1.4亿,预计19年1.6亿左右,假设合理估值25X PE,对应估值约40亿,也即公司估值约140亿;目前市值105亿,仍有25%折价。预计2018-2020 年 EPS 分别为 0.85、0.94、1.08 元,对应PE分别为 11.0X、9.9X、8.6X,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价10.4元/股(对应地产NAV折价20%,不动产资管业务25X PE)。

风险提示:房地产开发业务结算不及预期,不动产资管业务进展不及预期。

【摘要结束】
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